Blogiausios Airijos vietos investicijoms į nekilnojamąjį turtą
Ranelagh – tai brangiausia vieta pirkti namą Airijoje, bet
tai taip pat blogiausia vieta investicijoms į nekilnojamąjį turtą. O kur tuomet
yra ta geriausia vieta kur investicijos į nekilnojamąjį turtą padarys mus
turtingais? – domisi „The Irish Times“.
Dubline pastebimas glaudus ryšys tarp didžiausių būsto kainų
ir žemiausių pajamų iš nuomos, kai namai parduodami žymiai brangiau, negu
panašios vertės nekilnojamasis turtas būtų nuomojamas kitose miesto dalyse.
Jeigu jūs norite investuoti į nekilnojamąjį turtą, jus
domina įvairūs dalykai: kapitalo vertės padidėjimas, mažos priežiūros išlaidos,
geras nuomininkų srautas ir pajamos iš
nuomos, kurį atneš jums jūsų turtas.
Pajamos iš nuomos – tai paprasta pajamų apskaičiavimo
metodika, naudojama investuotojų, kad apskaičiuotų potencialią turto grąžą, kuri
padeda išsiaiškinti, koks procentas grynųjų pinigų nuo turto vertės bus gautas kiekvienais
metais.
Paimkime nekilnojamo turto nuomą, kurios kainos visoje
šalyje labai skiriasi. Taigi, vadovaujantis gaunamomis dabartinėmis pajamomis
iš nuomos, pabandysime apžvelgti kuriose Airijos vietose geriausia investuoti į
nekilnojamąjį turtą, o kuriose neverta?
Blogiausios vietos investicijoms
Naujausi Centrinės statistikos tarnybos duomenys atskleidžia
ne tik kur yra brangiausi būstai šalyje, bet ir sako, kad, vertinant juos iš
nuomos pelningumo pozicijų, jie – blogiausias sprendimas investicijoms.
Pavyzdžiui, balandžio mėnesį namo, esančio Dublin 6
Ranelagh, Rathmines and Rathgar rajonuose vidutinė pardavimo kaina sudarė 706
741 eurų, o tokio namo pajamų iš nuomos vertė yra 3,6 procento mažesnė už vidutinę
šalies nuomos kainą, kai, pavyzdžiui, Dublin 4 Ballsbridge ir Donnybrook rajonuose pajamų iš nuomos vertė sudaro
3,9 procento.
Pavyzdžiui, Dublin 6 trijų miegamųjų namo nuomos kaina yra
39 procentais didesnė (2 092 eurai), palyginti su nuoma panašioje vietoje,
sakykim, Dublin 10 (1 507 eurai), tačiau
vidutinė pardavimo kaina Dublin 6, Ranelagh, daugiau kaip tris kartus viršija
namo, esančio Dublin 10, Ballyfermot rajone, kainą.
Kaip nurodo nekilnojamo turto prekybos lyderis “Daft.ie“, yra
pigiau išsinuomoti trijų miegamųjų namą Dublin 6 rajone nei jį pirkti. Kita
vertus, Dublin 10 rajone, hipotekos priežiūros išlaidos sudaro beveik pusę
turto nuomos išlaidų šioje vietovėje.
Šalies miestuose ir regionuose, kurie pastaraisiais metais
labiausiai pasinaudojo ekonomikos atsigavimu, pajamų iš nuomos vertė yra
žemiausia. Tačiau Airijos ekonomika
atsigauna greičiau nei daugelyje Europos šalių, nežiūrint į mažesnį
Airijos pajamingumo lygį, pavyzdžiui, palyginus su Jungtinės Karalystės
vidurkiu.
Cork grafystėje pajamų iš nuomos vertė yra mažiausia už Dublino ribų – tik 4,3 proc.,
lyginant su Limerick grafyste (4,5 proc.); Wicklow – (4,5 proc.) ir Galway – (4,8 proc.).
Geriausios vietos investicijoms
Dubline geriausios investicijų vietos yra ten, kur didėjanti
nuomos kaina viršijo nekilnojamojo turto kainų augimą. Kaip minėta, tyrimo
duomenimis Dublin 10 rajone, kuris apima Ballyfermot ir Cherry Orchard rajonus,
gaunama didžiausia šalyje pajamų iš nuomos vertė – 10,4 proc. Lyginant su
miesto dalimi į šiaurę nuo miesto centro (9,4 proc.) ir Dublin 2 pietinėje pakrantėje (7,6 proc).
Palyginkite – Dublin 2 rajone, kur nekilnojamo turto
vidutinė pardavimo kaina yra 361 552 eurų, tačiau “Ires Reit” bendrovė išnuomoja du dviejų kambarių butus
The Marker Grand Canal Dock rajone už 2 840 eurų per mėnesį, o tai sudaro 9,4 proc.
orientacinės pajamų iš nuomos vertės.
Kylančios nekilnojamo turto kainos Dublin regione mažina
pajamų iš nuomos vertę, bet dar yra viliojančių pasiūlymų, pavyzdžiui, Longford grafystėje pajamų iš nuomos vertė yra 7,7 proc., o Roscommon -patraukli vertė –
7 proc. Jei vidutinės nekilnojamo turto kainos šiose dviejose grafystėse yra
mažesnės nei 100 000 eurų, investuotojai gali pasiekti 571 eurą už nuomą per
mėnesį Longford grafystėjė arba 577 eurų
Roscommon grafysteje.
Žinoma, atsižvelgdami į mažiau apgyvendintas vietoves,
gebėjimą pritraukti ir išlaikyti nuomininkus bus nemažas rūpestis investuotojui,
galintis turėti įtakos investuotojo sugebėjimui pasiekti numatytą pelną. Tai
turėtų būti mažesnė Limerick ir Waterford miestų problema, nes dėl nedidelių
nekilnojamo turto kainų – faktiškai mažesnių negu atitinkamai patraukliose jų
grafystėse ir dėl patrauklaus nekilnojamo turto nuomos mokesčio – pavyzdžiui, Limerick
mieste, kur vidutinis nekilnojamo turto nuomos mokestis yra 893 eurai,
investuotojai gali pasinaudoti dideliu pajamingumu iš nuomos ir gera nuomos rinka.
Tai ne tik apie vietą
Pajamų iš nuomos vertė taip pat priklauso nuo nuosavybės
tipo. Pasak nekilnojamo turto agentūros “Daft.ie”
atlikto tyrimo, visame Dublin mieste, vieno kambario nekilnojamojo turto pajamų
iš nuomos vertė paprastai viršija dviejų kambarių nuomos vertę, o penkių
kambarių nekilnojamono turto pajamų iš nuomos vertė turi blogiausius
rezultatus.
Palyginimui: Dublin 22, kuris apima ir Clondalkin rajoną, investuotojai
gali pasiekti 11,3 procento pelningumą, nuomodami vieno kambario nuosavybę, kai
tuo metu nuomodami penkių kambarių nekilnojamąjį turtą gauna tik 4,7 procento
pelningumą.
Šalies mastu Roscommon grafystėje pajamų iš nuomos vertė (nuomos
pajamingumas) yra gan didelė, išnuomojant vieno kambario nekilnojamąjį turtą –
12,5 proc., tačiau pajamingumas krenta išnuomojant dviejų kambarių
nekilnojamąjį turtą iki 10,9 proc., trijų kambarių iki 8,9 proc., o keturių kambarių
iki 5 proc.
Kaip Airija atrodo tarptautiniu mastu?
Praėjusį lapkritį “Forex” paslaugų teikėjo “World First”
apklausa netikėtai parodė, kad investuojant į nekilnojamąjį turtą ir vėliau jį
išnuomojant, Airija turėjo didžiausią pajamų iš nuomos vertę Europoje – nuomos pajamingumas
sudarė 6,54 proc. ir Airija iš 10 vietos šoktelėjo į pirmąją. Po to –
Nyderlandai (6,35 proc.); Portugalija (6,33 proc.); Belgija (6,32 proc.), o Jungtinė
Karalystė su nuomos pajamingumu 4,9 procento yra 15 vietoje.
Tyrimo metu taip pat nustatyta, kad Airija yra antra pagal
nekilnojamo turto nuomos brangumą Europoje po Liuksemburgo, o Airijoje
įsigyjamo nekilnojamojo turto vertė
atitinka Europos vidurkį.
Nepamirškite apie išlaidas
Nors bendrosios pajamos yra naudingas investavimo galimybių
rodiklis visose srityse ir nuosavybės rūšyse, Ross Harris, “Sherry Fitzgerald”
investicijų į nekilnojamąjį turtą vadovas, taip pat ragina būsimus
investuotojus apskaičiuoti numatomas gauti grynąsias pajamas.
“Pajamos yra patrauklios bendrųjų pajamų pagrindu, – sako
jis, tačiau priduria, kad investuotojai turi žinoti kokių jiems reikės išlaidų,
tikintis grynojo pelno. –Grynasis pelnas yra tai, ką jūs gaunate, todėl ar galite
sau leisti jį ignoruoti?”
Iš tikrųjų investuotojai gali būti nustebinti. Paprastai
investuotojas teigia, kad pajamų iš nuomos vertė Bruto yra 6-8 procentai,
tačiau pajamų iš nuomos vertė Neto lygi 1-2 procentų pelno.
Jis pateikia vieno kambario buto Sandymount, pietų Dubline,
kuris buvo įsigytas už apie 325 000 eurų, pavyzdį. Vadovaujantis prielaida, kad
nuoma už šį butą sudaro 1 610 eurų per mėnesį, pajamų iš nuomos vertė (turto
pelningumas) yra maždaug 6 proc.
Tačiau, kai įtraukiamos tokios sąnaudos, kaip pajamų
mokestis, mokesčiai iš nuomos, gyventojų nuomininkų registracijos mokestis –
grynasis pelnas iš tikrųjų sumažėja iki 0,6 proc. Taigi investicijos yra kažkas daugiau nei vien tik kapitalo vertės
padidėjimas, bet kažkas, kas padeda sukurti deramas pajamas.
Svarbu ir kapitalo vertės padidėjimas
Susidomėjimas investicijomis yra ne tik nuomos pajamingumas –
kapitalo vertės padidėjimas taip pat gali praversti kaip investavimas į “žvaigždę”.
Nekilnojamojo turto kainos šalyje praėjusiais metais padidėjo apie 10 proc. ir
prognozuojama, kad šiemet padidės dar apie 8 proc.
Ir tai yra, kai nuomos pajamingumas gali reikšti mažiau.
Nors Dún Laoghaire Rathdown gali turėti vieną iš mažesnių nuomos pajamingumų –
4,2 procento, nuo 2012 m. vasaros, pavyzdžiui, vidutinės būsto kainos šioje
teritorijoje padidėjo 40 procentų. Kaip kontrastas, būsto kainos Fingal rajone,
įskaitant Dublin 11, 13 ir 15 per tą patį laikotarpį padidėjo tik 18 procentų.
Tačiau atsižvelgiant į ankstesnes prognozes, kad nuomos
infliacija vėl pradeda lėtėti – Residential Tenancies Board skaičiai rodo, kad Dubline
per tris šių metų mėnesius nuomos mokesčiams sumažėjus 1,5 procento – nuomos
pajamingumas taip pat gali sumažėti.
Pajamų iš nuomos vertė
Pajamų iš nuomos vertė yra pagrindinis rodiklis
investuotojui, naudojamas įvertinti konkretaus nekilnojamojo turto ar jo vietos
potencialą. Tai priemonė nustatyti, kiek pinigų šis turtas gali sukurti
kiekvienais metais, parodantis turto vertės procentinę išraišką. Pvz.:
nekilnojamas turtas, kurio vertė 200 000 eurų, grąžina investuotojui 10 000
eurų per metus už nuomą, o tai sudaro
pajamų iš nuomos vertę – 5 procentus.
Kitas dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį, yra tas, kad
apskaičiuodamas pajamų iš nuomos vertę,
investuotojas paprastai naudoja turto rinkos vertę, o ne tą kainą, kurią jis
faktiškai sumokėjo. Svarbu įsisąmoninti, kad nuomos pajamingumas yra tik vienas
iš būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą, perkamą nuomai. Taip pat reikia
atsižvelgti į išlaidas, probleminius nuomininkus, priežiūros išlaidas, blogą
kapitalo vertės padidėjimą ir kitus aspektus.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą